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    关于调整住房公积金贷款、提取政策的解读

    更新时间:2020-04-17 点击数:

    2015年以来,在“三去一降一补”的国家政策引领下,为充分支持房地产市场的发展,聊城市住房公积金推行了相对宽松的贷款、提取政策。贷款、提取业务量快速增长,截至到2019年12月底资金使用率已达到98%,沉淀资金得到了有效使用。为保证住房公积金可健康持续发展,最大限度发挥公积金住房保障功能,经聊城市住房公积金管理委员会审议通过,调整住房公积金贷款、提取相关政策规定,本次调整未涉及的政策按原规定执行。新政策将于2020年2月1日实施,2020年1月31日前受理的贷款和提取业务仍按原政策执行。现将有关问题作如下解读。                                                                          

    贷款政策解读

     

          新政对部分贷款条件、贷款额度及其核定方法、贷款期限进行了调整。为了最大限度发挥公积金住房保障功能,政策调整中有紧有松,对部分贷款条件、贷款额度进行收紧,对贷款期限进行了延长,对贷款额度的核定方法进行了重新规定。

          住房公积金贷款对象为按时足额缴存住房公积金,并具有完全民事行为能力的职工,在本市范围内购买、建造、翻建、大修具有自主产权的自住住房,均可申请住房公积金贷款。异地缴存职工在聊城市范围内购房,也可以在聊城市申请办理住房公积金贷款,还需满足异地贷款政策相关规定。

    1

    调整部分贷款条件

          在贷款条件中,对借款申请人住房公积金缴存时限、账户余额、购建房手续的时限进行了规定和调整。一是对借款申请人的公积金缴存时限,由原来的按时足额缴存住房公积金满6个月,调整为按时足额缴存住房公积金满1年。在申请贷款时,申请人夫妻双方或单方缴存公积金需连续逐月缴存,并且公积金缴存时限均需满1年。二是对申请人夫妻双方住房公积金账户余额进行规定,均需至少有1年缴存额。如果办理公积金提取业务后,立刻办理公积金贷款业务,夫妻双方的公积金账户余额需至少保留1年缴存额,需要注意的是,如果将公积金账户余额提取为零,将暂时不能申请贷款。三是购房手续的时限由原来的3年调整为1年。

    住房公积金贷款条件调整后,申请贷款业务需具备的条件有哪些?

          贷款条件调整后,申请贷款业务需同时具备以下条件:

  • 具有完全民事行为能力的自然人;

  • 具有良好的信用、稳定的经济收入、按规定偿还贷款本息的能力;

  • 已交付规定比例的购房首付款,并具有1年内的购建、大修住房的合同等;

  • 按时足额缴存住房公积金满1年,对曾经在异地缴存住房公积金的,缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理机构出具的缴存证明合并计算;

  • 住房公积金账户余额需至少保留1年的缴存额;

  • 没有未结清的住房公积金贷款或担保;

  • 提供住房公积金管理中心认可的贷款担保方式;

  • 法律、法规、规章和公积金规定的其他条件。

  • 2

    对贷款额度、核定方法进行了调整

          在新政中,对贷款额度和核定方法进行了重新规定。根据住房公积金的互助性原则,充分体现缴存义务与贷款权利相匹配,将公积金缴存情况与贷款额度进行了关联。原政策的贷款额度最高为50万元,夫妻双方缴存公积金和单方缴存公积金的最高贷款额度均为50万元。在新政中,最高贷款额度仍为50万元,但是对缴存家庭中夫妻双方缴存与单方缴存的贷款额度进行了区别,夫妻双方缴存家庭最高贷款额度为50万元,单方缴存家庭最高贷款额度为30万元。同时,贷款额度还需依据借款申请人夫妻双方的住房公积金账户余额、还贷能力、债务情况等条件综合核定。

    新政实行后,应怎样核定计算贷款额度?

          住房公积金贷款额度的核定,应同时符合下列规定:

  • 贷款金额不超过相应最高限额。夫妻双方缴存家庭最高贷款额度为50万元,单方缴存家庭最高贷款额度为30万元。

  • 住房公积金贷款额度不高于所购房产总价款扣除已交纳购房款金额,就是说购买一手房职工将购房款全部交清时,将不能申请贷款。

  • 首次申请住房公积金贷款,首付款比例应达到总房款的30%,最高贷款额不得高于购房总价款的70%;;二次申请住房公积金贷款,首付款比例应达到总房款的40%,不得高于购房总价款的60%,借款申请人所购房屋价格明显高于市场价格的,应当以评估价确定贷款额度;已办理过两次住房公积金贷款的职工家庭不能再次申请贷款。

  • 最高贷款额不得超过抵押物现有价值的70%;以定期存单作质押担保的,不得超过定期存单面值的90%;

  • 住房公积金贷款额度不高于按以下两种公式计算的最高限额。

  • 公式一:按照还贷能力计算贷款额度=[(借款人夫妻双方住房公积金近12个月平均缴存基数+借款人夫妻双方住房公积金近12个月平均缴存额)×还贷能力系数50%-夫妻双方现有贷款月应还款总额]×贷款期限(月);按家庭还贷能力计算贷款额度时,家庭的月收入为借款人夫妻双方住房公积金缴存基数与借款人夫妻双方住房公积金缴存额之和。还贷能力系数由市公积金中心根据资金运行情况及房地产市场形势动态调整,本次确定还贷能力系数为50%。还款能力还需根据借款申请人的债务情况进行核定,在申请公积金贷款时,如果借款申请人还有未结清的贷款,需将每月的贷款还款额在公式中进行扣减。

  • 公式二:按照个人住房公积金账户余额计算贷款额度=借款人夫妻双方公积金账户余额之和×20倍;按公积金账户余额计算贷款额度,借款人夫妻双方公积金账户余额之和不足1万元的按1万元计算。

  •       取以上两公式的较低值为计算结果,将该计算结果与公积金贷款最高限额相比较,如果计算结果大于对应最高贷款限额(根据缴存情况选取30万元或50万元)则可贷额度最高为30万元或50万元,如果计算结果小于等于最高贷款限额,则最高可贷额度即为计算结果。

    提示:拟申请住房公积金贷款的缴存职工,对照新政策计算自己的贷款额度时,可通过住房公积金网站、微信公众号、12329客服电话或办事大厅窗口查询本人及配偶的缴存信息,查询出缴存基数、月缴存额、账户余额。自己不会计算贷款额度时,可拨打住房公积金服务电话:0635-12329寻求帮助。

     

    住房公积金贷款额度不能满足购房需要时怎么办?

          按照新政核定的贷款额度,如果不能满足申请人的购房资金需求时,申请人可以申请办理住房公积金组合贷款,即在申请办理住房公积金贷款的同时,对于不足的资金,可以向住房公积金的合作银行申请商业银行个人住房贷款。

    3

    对贷款期限进行调整

          在新政中,为方便购房职工办理住房公积金组合贷款,减轻借款人还贷压力,贷款年限调整为最长30年,将抵押贷款期限由最长25年调整为30年。保证贷款和质押贷款的最长期限维持不变,其中保证贷款最长期限为15年,定期存单质押贷款期限不超过存单到期日期。

    4

    其他

          高层次人才仍执行住房公积金贷款支持政策。

     

    提取政策解读

     

          本次提取政策调整将购建、翻建、大修自住房提取公积金的购建手续时限由原来的3年调整为1年。并停止购买自住房提取直系亲属公积金业务、停止提前结清公积金贷款提取直系亲属公积金业务、停止公积金贷款职工提取首付款业务、停止支付自住商品房物业费提取业务、停止职工缴纳住宅专项维修资金提取业务。

          新政实行后,办理购买自住住房提取业务和提前结清住房公积金贷款提取业务,由原来的可以提取直系亲属(职工本人、配偶、父母、子女)住房公积金,调整为只能提取职工本人及配偶的住房公积金。职工办理住房公积金贷款后,本人及其配偶的聊城市住房公积金缴存账户余额只能用于偿还贷款本息。

     

    新政实行后,有哪几种住房公积金提取业务?

          提取政策调整后,现有9种提取业务,缴存职工可根据自身情况提取住房公积金账户内的存储余额:

  • 购买自住住房提取;

  • 建造、翻建、大修具有所有权的自住商品房提取;

  • 农民工在城市或农村新型社区购买普通自住住房提取;

  • 偿还自住商品房贷款本息提取;

  • 租赁商品房或保障性住房提取;

  • 退休提取;

  • 完全丧失劳动能力,并与单位终止劳动关系提取;

  • 调离本市或户口迁出聊城行政区域及出境定居提取;

  • 死亡或者被宣告死亡提取。

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